Ηλεκτρονική Υποβολή Τοπογραφικών Διαγραμμάτων και Διαγραμμάτων Γεωμετρικών Μεταβολών στον Υποδοχέα του φορέα Ελληνικό Κτηματολόγιο (πρώην ΕΚΧΑ) Με το άρθρο 40 του ν.4409/2016 (Α΄/136), θεσπίστηκε η υποχρέωση της ηλεκτρονικής υποβολής από το συντάκτη τους, των τοπογραφικών διαγραμμάτων και των διαγραμμάτων γεωμετρικών μεταβολών, στον ψηφιακό υποδοχέα που λειτουργεί στη βάση του Φορέα Ελληνικό Κτηματολόγιο (πρώην ΕΚΧΑ άρθρο 1παρ. 1,3,4,και 37 παρ.3 του Ν.4512/2018 ’Α5). Με την υπ’ αρ. ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/27623/1752/25.4.2018 απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και ενέργειας ( ’Β2216/14.6.2018) που εξεδόθη σύμφωνα με την ιδία εξουσιοδοτική διάταξη, καθορίστηκαν ο τρόπος, οι όροι, οι προϋποθέσεις και η διαδικασία για την ηλεκτρονική υποβολή των τοπογραφικών διαγραμμάτων και των διαγραμμάτων γεωμετρικών μεταβολών. Κατόπιν τούτου από την 16.07.2018 άρχεται υποχρεωτική η ηλεκτρονική υποβολή των διαγραμμάτων (τοπογραφικών και γεωμετρικών μεταβολών) που έχουν συνταχθεί από την ημερομηνία αυτή και μετά, στον υποδοχέα του Φορέα κατά το άρθρο 40 του ν.4409/2016 και επέρχονται οι έννομες συνέπειες που προβλέπει η ίδια διάταξη σε περίπτωση παράλειψης μνείας και προσάρτησης του σχετικού αποδεικτικού κατά τη σύνταξη και καταχώρηση στα κτηματολογικά βιβλία και βιβλία μεταγραφών των εγγραπτέων πράξεων
Τοπογραφικό Διάγραμμα για Οικοδομική Άδεια
Το τοπογραφικό διάγραμμα αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα έγγραφα στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας. Είναι ένα εξειδικευμένο τεχνικό σχέδιο που αποτυπώνει με ακρίβεια την γεωμετρική μορφή, τη θέση, τις διαστάσεις και τα βασικά φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά ενός γηπέδου ή οικοπέδου, σύμφωνα με τις απαιτήσεις της πολεοδομικής και κτηματολογικής νομοθεσίας.
Η ύπαρξή του είναι απαραίτητη τόσο για την αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης όσο και για τη διασφάλιση της νομιμότητας και της εγκυρότητας της οικοδομικής άδειας, καθώς το τοπογραφικό διάγραμμα χρησιμεύει ως βάση για τη χωροθέτηση της νέας δόμησης.
Νομικό Πλαίσιο και Υποχρεώσεις
Η σύνταξη και υπογραφή τοπογραφικού διαγράμματος για έκδοση οικοδομικής άδειας είναι αρμοδιότητα διπλωματούχων τοπογράφων μηχανικών ή πολιτικών μηχανικών με τις αντίστοιχες προϋποθέσεις. Σύμφωνα με την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία (Ν.4495/2017, ΦΕΚ 167/Α/3-11-2017, και επόμενες τροποποιήσεις), το τοπογραφικό πρέπει να είναι ψηφιακό, γεωαναφερόμενο στο Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς ΕΓΣΑ ’87 και να περιέχει συγκεκριμένες πληροφορίες.
Η υποβολή του γίνεται ηλεκτρονικά μέσω του Συστήματος Ηλεκτρονικής Έκδοσης Οικοδομικών Αδειών (e-Άδειες) και συνοδεύει κάθε αίτηση για οικοδομική άδεια είτε πρόκειται για νέα οικοδομή είτε για οποιαδήποτε άλλη δομική παρέμβαση (π.χ. ανακαίνιση, προσθήκη, κατεδάφιση).
Περιεχόμενο και Τεχνικές Απαιτήσεις
Το τοπογραφικό διάγραμμα για οικοδομική άδεια περιλαμβάνει κατ’ ελάχιστον τα εξής:
Πλαίσιο και πληροφορίες τίτλου
Ονοματεπώνυμο ή επωνυμία ιδιοκτήτη
Τίτλος έργου
Τοποθεσία (δήμος, δημοτική ενότητα, οδός, αριθμός, περιοχή)
Κλίμακα σχεδίασης (συνήθως 1:200 ή 1:500)
Ονοματεπώνυμο και υπογραφή του τοπογράφου
Απεικόνιση οικοπέδου ή γηπέδου
Όρια του ακινήτου με διαστάσεις και επιφάνεια
Συντεταγμένες κορυφών στο ΕΓΣΑ ’87
Τρόπος προσκύρωσης ή αποτύπωσης ιδιοκτησίας (τίτλοι, πράξεις εφαρμογής, κτηματολόγιο κ.λπ.)
Γειτονικά οικόπεδα με ενδείξεις των ιδιοκτησιών και σχετικών στοιχείων
Χρήσεις γης και πολεοδομικές πληροφορίες
Ζώνες χρήσεων γης (κατοικία, αγροτική χρήση, τουριστική κ.λπ.)
Καθορισμένες ρυμοτομικές γραμμές, οικοδομικές γραμμές, όρια ρυμοτομικού σχεδίου
Πολεοδομικές δεσμεύσεις (π.χ. απαλλοτριώσεις, όροι και περιορισμοί δόμησης)
Συντελεστής δόμησης, κάλυψης και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος
Υφιστάμενη κατάσταση
Υπάρχουσες κατασκευές, φυτεύσεις ή άλλα μόνιμα στοιχεία
Τοπογραφική αποτύπωση του αναγλύφου (ισοϋψείς καμπύλες, φυσική κλίση)
Θέσεις υποδομών (δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης, ρεύματος, οδικής πρόσβασης)
Πρόταση δόμησης (όπου απαιτείται)
Θέση νέων κτισμάτων, περιγράμματα προβλεπόμενων κατασκευών
Αποστάσεις από όρια
Εμβαδά επιφανειών κάλυψης/δόμησης
Γεωχωρική πληροφόρηση και ψηφιακή υπογραφή
Το αρχείο παραδίδεται σε μορφή DXF ή PDF και συνοδεύεται από αρχείο .xml για υποβολή στην ηλεκτρονική πλατφόρμα.
Το διάγραμμα πρέπει να φέρει την ψηφιακή υπογραφή του συντάκτη μηχανικού.
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου και Εθνικό Κτηματολόγιο
Η σύνδεση του τοπογραφικού διαγράμματος με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου είναι κρίσιμη, ιδίως σε περιπτώσεις όπου υπάρχει υφιστάμενη δόμηση ή απαιτείται τακτοποίηση αυθαιρεσιών. Το τοπογραφικό λειτουργεί ως βάση για την ακριβή τεκμηρίωση της κατάστασης του ακινήτου.
Επιπλέον, για ακίνητα εντός περιοχών που λειτουργεί το Εθνικό Κτηματολόγιο, το τοπογραφικό πρέπει να είναι συμβατό με το κτηματολογικό υπόβαθρο και να περιέχει τον Κωδικό Κτηματολογικού Φύλλου (ΚΑΕΚ), όπως και τη γραφική απεικόνιση του γεωτεμαχίου σε σχέση με το εγκεκριμένο υπόβαθρο.
Ειδικές Περιπτώσεις
Υπάρχουν περιπτώσεις που απαιτούν πρόσθετα στοιχεία ή ιδιαίτερη προσοχή στη σύνταξη του τοπογραφικού:
Εντός ορίων παραδοσιακού οικισμού: απαιτείται συμμόρφωση με ειδικά διατάγματα και αυστηρές πολεοδομικές προδιαγραφές.
Εκτός σχεδίου περιοχές: συνήθως χρειάζονται αποδείξεις οικοδομησιμότητας, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, και τεκμηρίωση αρτιότητας/κατατμήσεων.
Παραλιακές ή δασικές ζώνες: απαιτείται απόδοση οριογραμμών αιγιαλού/παραλίας ή δασικού χαρακτήρα εκτάσεων, ενδεχομένως με επίκληση σχετικών διοικητικών πράξεων (π.χ. πρωτόκολλο χαρακτηρισμού).
Ρόλος του Τοπογράφου Μηχανικού
Ο ρόλος του τοπογράφου μηχανικού είναι καθοριστικός για τη σωστή έκδοση οικοδομικής άδειας. Η ακρίβεια, η πληρότητα, αλλά και η εγκυρότητα των στοιχείων που αποτυπώνονται στο τοπογραφικό εξαρτώνται από την επιστημονική κατάρτιση, την εμπειρία και τη χρήση σύγχρονου εξοπλισμού (GPS, total stations, UAVs, GIS εργαλεία).
Ο σωστά συνταγμένος τοπογραφικός χάρτης όχι μόνο επιταχύνει τη διαδικασία έκδοσης της άδειας, αλλά προλαμβάνει μελλοντικές διαφορές ή ενστάσεις, τόσο με δημόσιους φορείς όσο και με όμορες ιδιοκτησίες.
Τοπογραφικό Διάγραμμα για Συμβολαιογραφική Πράξη: Τι Είναι και Πότε το Χρειάζεστε
Όταν φτάνει η ώρα να μεταβιβάσετε, πουλήσετε, αγοράσετε, δωρίσετε ή κάνετε γονική παροχή ενός ακινήτου, ένα από τα βασικά δικαιολογητικά που ζητά ο συμβολαιογράφος είναι το τοπογραφικό διάγραμμα. Δεν είναι τυπική απαίτηση· είναι απολύτως ουσιαστική. Το τοπογραφικό προσφέρει την επίσημη και ακριβή αποτύπωση του ακινήτου όπως απαιτείται από τον νόμο, και χωρίς αυτό δεν μπορεί να γίνει συμβολαιογραφική πράξη σε πολλές περιπτώσεις.
Ας δούμε τι ακριβώς είναι, πότε είναι απαραίτητο και τι πρέπει να προσέχετε.
Τι Είναι το Τοπογραφικό για Συμβόλαιο;
Το τοπογραφικό διάγραμμα για συμβολαιογραφική πράξη είναι ένα τεχνικό σχέδιο που:
Απεικονίζει τα όρια, το σχήμα, τις διαστάσεις και τη θέση ενός ακινήτου (οικόπεδο ή γήπεδο)
Περιλαμβάνει τη γεωμετρική περιγραφή του ακινήτου και στοιχεία από τον πολεοδομικό χάρτη
Καταγράφει τυχόν πολεοδομικές δεσμεύσεις (ρυμοτομικές γραμμές, απαλλοτριώσεις, χρήση γης κ.ά.)
Είναι υπογεγραμμένο από διπλωματούχο τοπογράφο μηχανικό και φέρει ψηφιακή υπογραφή
Η αξία του έγκειται στο ότι πιστοποιεί επίσημα την ταυτότητα και την ακρίβεια του ακινήτου, ώστε να μπορεί να χρησιμοποιηθεί νόμιμα στη μεταβίβαση του δικαιώματος κυριότητας ή άλλων εμπραγμάτων δικαιωμάτων.
Πότε Είναι Υποχρεωτικό;
Το τοπογραφικό διάγραμμα είναι υποχρεωτικό σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά ακίνητο εκτός σχεδίου πόλης ή εκτός ορίων εγκεκριμένου οικισμού.
Ειδικότερα απαιτείται:
Σε αγοραπωλησία οικοπέδων ή αγροτεμαχίων
Σε γονική παροχή ή δωρεά
Σε σύσταση ή κατάργηση επικαρπίας
Σε διανομή ή σύσταση δουλείας
Σε ρύθμιση ορίων ιδιοκτησίας
Σε οριοθέτηση γεωτεμαχίου για το Κτηματολόγιο
Για ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός οικισμού, το τοπογραφικό απαιτείται μόνο εφόσον γίνεται αναφορά σε αυτό μέσα στο συμβόλαιο, ή αν υπάρχει πολεοδομική ή ρυμοτομική μεταβολή, ή αν ζητηθεί από τον συμβολαιογράφο ή το Κτηματολόγιο.
Τι Πρέπει να Περιλαμβάνει;
Το τοπογραφικό διάγραμμα που προορίζεται για συμβόλαιο πρέπει να περιλαμβάνει:
Ονοματεπώνυμο ιδιοκτήτη και τίτλο ιδιοκτησίας
Ακριβή αποτύπωση του γεωτεμαχίου
Όρια και εμβαδόν
Συντεταγμένες των κορυφών (σε ΕΓΣΑ ’87)
Κατεύθυνση βορρά
Αναφορά στη νομιμότητα των ορίων
Με βάση τίτλους, διοικητικές πράξεις, Κτηματολόγιο ή Πράξη Χαρακτηρισμού
Πολεοδομικές πληροφορίες
Αν πρόκειται για άρτιο και οικοδομήσιμο ακίνητο
Αν υπάρχουν δεσμεύσεις (ρυμοτομικές γραμμές, δρόμοι, δασικές περιοχές κ.λπ.)
Δήλωση του μηχανικού ότι το διάγραμμα είναι σύμφωνο με τις ισχύουσες διατάξεις και τα δεδομένα της περιοχής
Ψηφιακή Υπογραφή
Υποβάλλεται και ηλεκτρονικά στο σύστημα του Κτηματολογίου
Σημαντικό: Το τοπογραφικό πρέπει να έχει ημερομηνία όχι παλαιότερη των 5 ετών για να χρησιμοποιηθεί σε συμβόλαιο, εκτός αν δεν έχουν αλλάξει καθόλου τα πολεοδομικά δεδομένα.
Τοπογραφικό και Κτηματολόγιο
Αν η περιοχή έχει ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο, τότε το τοπογραφικό πρέπει να:
Περιέχει τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ)
Είναι συμβατό με το κτηματολογικό υπόβαθρο
Υποβληθεί ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα του Κτηματολογίου από τον μηχανικό
Χωρίς σωστό και γεωχωρικά συμβατό τοπογραφικό, δεν μπορεί να ολοκληρωθεί η συμβολαιογραφική πράξη, ούτε να γίνει καταχώριση στο Κτηματολογικό Γραφείο.
Ποιος Συντάσσει το Τοπογραφικό;
Αποκλειστικά διπλωματούχος τοπογράφος μηχανικός ή άλλος μηχανικός με ανάλογη εξειδίκευση. Ο επαγγελματίας:
Πηγαίνει στο ακίνητο και κάνει τοπογραφικές μετρήσεις
Ελέγχει τίτλους, παλαιά συμβόλαια, και στοιχεία της περιοχής
Συντάσσει το διάγραμμα με ειδικό λογισμικό και ψηφιακή γεωαναφορά
Ελέγχει αν υπάρχει ταύτιση με το Κτηματολόγιο
Παραδίδει το τοπογραφικό σε ψηφιακή μορφή (pdf + dxf) και με ψηφιακή υπογραφή
Τι Πρέπει να Προσέξετε ως Ιδιοκτήτης;
Μη χρησιμοποιείτε παλιά τοπογραφικά. Αν έχουν περάσει πάνω από 5 χρόνια, απαιτείται έλεγχος επικαιρότητας.
Ενημερώστε τον μηχανικό σας αν υπάρχει ΚΑΕΚ, ή προβλήματα με όμορες ιδιοκτησίες.
Ζητήστε να δείτε το τοπογραφικό πριν υπογραφεί το συμβόλαιο, ώστε να επιβεβαιώσετε τα στοιχεία.
Βεβαιωθείτε ότι κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο (όπου απαιτείται).
Μην παραλείψετε τον έλεγχο αρτιότητας: Αν το ακίνητο δεν είναι οικοδομήσιμο, πρέπει να αναφέρεται ξεκάθαρα.
Πόσο Κοστίζει;
Το κόστος εξαρτάται από:
Το μέγεθος και την πολυπλοκότητα του ακινήτου
Την περιοχή (εντός ή εκτός σχεδίου)
Αν χρειάζεται ταύτιση με το Κτηματολόγιο
Αν υπάρχουν νομικά ή γεωμετρικά προβλήματα
Σε κάθε περίπτωση, είναι πολύ μικρότερο από το κόστος μιας καθυστερημένης ή αποτυχημένης μεταβίβασης λόγω λάθους τοπογραφικού.
Τοπογραφικά Διαγράμματα Εντοπισμού Ακινήτου και Ενστάσεις στο Κτηματολόγιο: Όλα Όσα Πρέπει να Γνωρίζετε
Το Εθνικό Κτηματολόγιο είναι η επίσημη καταγραφή όλων των ακινήτων στην Ελλάδα, με σκοπό την ασφάλεια της ιδιοκτησίας και την εξάλειψη των αμφισβητήσεων. Ωστόσο, για να επιτύχει αυτόν τον σκοπό, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να δηλώσουν σωστά και πλήρως τα ακίνητά τους, είτε στην αρχική δήλωση είτε σε ενστάσεις κατά των πρώτων αναρτήσεων. Σε αυτό το πλαίσιο, το τοπογραφικό διάγραμμα εντοπισμού παίζει πρωταγωνιστικό ρόλο.
Τι Είναι το Τοπογραφικό Εντοπισμού;
Το τοπογραφικό διάγραμμα εντοπισμού είναι ένα τεχνικό σχέδιο, το οποίο αποτυπώνει τη θέση και τα όρια του ακινήτου σε σχέση με το υπόβαθρο του Κτηματολογίου (ορθοφωτοχάρτης ή κτηματολογικός χάρτης), με στόχο να ταυτοποιηθεί επακριβώς το γεωτεμάχιο που δηλώνεται ή για το οποίο γίνεται ένσταση.
Ουσιαστικά, απαντά με σαφήνεια στο ερώτημα:
“Πού ακριβώς βρίσκεται το ακίνητο που δηλώνω;”
Πότε Χρειάζεται Τοπογραφικό Εντοπισμού;
Το τοπογραφικό εντοπισμού είναι υποχρεωτικό ή απαραίτητο στις εξής περιπτώσεις:
Κατά τη δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο, όταν:
Το ακίνητο είναι αγροτεμάχιο, βοσκότοπος ή άλλη έκταση εκτός σχεδίου
Δεν υπάρχουν σαφείς τίτλοι ή συντεταγμένες στους τίτλους
Υπάρχει δυσκολία στον εντοπισμό από τους ορθοφωτοχάρτες
Σε ένσταση κατά της Ανάρτησης του Κτηματολογίου, όταν:
Το ακίνητο έχει λανθασμένα όρια
Έχει καταγραφεί σε λάθος θέση ή με ελλιπή στοιχεία
Υπάρχει επικάλυψη με διπλανό γεωτεμάχιο ή διεκδίκηση από άλλο ιδιοκτήτη
Δεν έχει καταγραφεί καθόλου (ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»)
Σε διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων ή ΚΑΕΚ
Τι Περιλαμβάνει ένα Τοπογραφικό Εντοπισμού;
Ένα πλήρες και αποδεκτό τοπογραφικό εντοπισμού πρέπει να περιλαμβάνει:
Υπόβαθρο του Κτηματολογίου (ορθοφωτοχάρτης ή κτηματολογικός χάρτης)
Ακριβή αποτύπωση του ακινήτου με τις γωνίες του και τα όρια (σε ΕΓΣΑ ’87)
Σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87 (υποχρεωτικά για γεωχωρική ταύτιση)
ΚΑΕΚ ή αναφορά στο προς διεκδίκηση ΚΑΕΚ
Κλίμακα σχεδίασης και απόσταση από εμφανή σημεία (δρόμους, άλλα γεωτεμάχια)
Δήλωση εντοπισμού από τον μηχανικό, ότι το ακίνητο εντοπίστηκε με ακρίβεια
Ψηφιακή υπογραφή και αρ. μητρώου μηχανικού
Χωρίς τοπογραφικό εντοπισμού, οποιαδήποτε διεκδίκηση ή δήλωση γεωτεμαχίου κινδυνεύει να απορριφθεί ή να περάσει στο Δημόσιο ως “αγνώστου ιδιοκτήτη”.
Ποιος Συντάσσει το Τοπογραφικό και Πώς;
Το διάγραμμα εντοπισμού συντάσσεται από διπλωματούχο τοπογράφο μηχανικό ή άλλο εξειδικευμένο μηχανικό, ο οποίος:
Μελετά τον τίτλο ιδιοκτησίας, τα παλιά συμβόλαια, τις πράξεις αποδοχής, κλπ.
Επισκέπτεται το ακίνητο και κάνει τοπογραφικές μετρήσεις
Χρησιμοποιεί δορυφορικά δεδομένα, GIS και λογισμικά CAD για να τοποθετήσει με ακρίβεια το ακίνητο πάνω στο υπόβαθρο του Κτηματολογίου
Συντάσσει διάγραμμα με γεωαναφορά και το υπογράφει ψηφιακά
Σας παραδίδει τα απαραίτητα αρχεία (.pdf, .dxf, δήλωση εντοπισμού)
Πόσο Σημαντικό Είναι για τις Ενστάσεις;
Σε περιπτώσεις διαφωνίας για τα όρια, το Κτηματολόγιο ζητά πάντα τεκμηριωμένο τοπογραφικό που να αποδεικνύει:
Τη θέση του ακινήτου σε σχέση με τις κτηματολογικές εγγραφές
Το σφάλμα στην εγγραφή ή την παράλειψη
Την ακριβή έκταση και το σχήμα του διεκδικούμενου γεωτεμαχίου
Εάν κατατεθεί ένσταση χωρίς τεκμηριωμένο τοπογραφικό, είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα απορριφθεί.
Το τοπογραφικό συνοδεύεται συχνά από:
Τεχνική έκθεση του μηχανικού
Αντίγραφα παλαιών τοπογραφικών ή πράξεων
Φωτογραφίες ή μαρτυρίες
Τι Κερδίζει ο Ιδιοκτήτης;
Με σωστό τοπογραφικό εντοπισμού:
✅ Εξασφαλίζει την ιδιοκτησία του και προλαβαίνει καταχωρίσεις υπέρ του Δημοσίου
✅ Τεκμηριώνει ένσταση με ακρίβεια και υπευθυνότητα
✅ Διορθώνει σφάλματα εγγραφών και αποφεύγει μελλοντικά προβλήματα
✅ Εντοπίζει τυχαίες επικαλύψεις με όμορους ιδιοκτήτες
✅ Έχει πλήρη εικόνα του ακινήτου του στο Κτηματολόγιο
Προσοχή στα Συνήθη Λάθη
❌ Χρήση παλιών, αναλογικών τοπογραφικών χωρίς γεωαναφορά
❌ Δηλώσεις ακινήτων χωρίς ακριβή εντοπισμό, βασισμένες σε περιγραφές ή προφορικές μαρτυρίες
❌ Αγνόηση επικάλυψης με όμορο ιδιοκτήτη
❌ Καθυστερημένη υποβολή ένστασης (οι προθεσμίες είναι αυστηρές)
Πόσο Κοστίζει;
Το κόστος ενός τοπογραφικού εντοπισμού εξαρτάται από:
Την έκταση και την πολυπλοκότητα του γεωτεμαχίου
Τη γεωγραφική περιοχή (ορεινή, δασική, παραλιακή κ.λπ.)
Αν υπάρχουν ιδιαίτερα προβλήματα (π.χ. διαφωνίες με όμορους)
Αν απαιτείται επιπλέον τεχνική έκθεση ή αυτοψία
Τοπογραφικά Διαγράμματα Γεωμετρικών Μεταβολών: Τι Είναι και Πότε Χρειάζονται
Καθώς προχωρά η ωρίμανση του Εθνικού Κτηματολογίου, η ορθότητα και ακρίβεια των γεωμετρικών δεδομένων που αφορούν τα ακίνητα (θέση, σχήμα, εμβαδόν) αποκτά ολοένα και μεγαλύτερη σημασία. Όταν διαπιστώνεται απόκλιση, σφάλμα ή αλλαγή στα όρια, το Τοπογραφικό Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ) αποτελεί το κύριο εργαλείο για τη διόρθωση της γεωμετρικής ταυτότητας του ακινήτου.
Τι Είναι το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ);
Πρόκειται για εξειδικευμένο τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο αποτυπώνει:
την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου, όπως έχει αποτυπωθεί στο Κτηματολόγιο (π.χ. ΚΑΕΚ, όρια, εμβαδόν),
τη διορθωμένη/νέα κατάσταση μετά την πρόταση του μηχανικού και
τη διαφορά μεταξύ των δύο.
Ο στόχος είναι να αιτιολογηθεί και να τεκμηριωθεί μια μεταβολή στη γεωμετρία του γεωτεμαχίου, δηλαδή:
αλλαγή εμβαδού,
διόρθωση ορίων,
αλλαγή σχήματος ή/και θέσης.
Πότε Χρειάζεται ένα ΔΓΜ;
Το ΔΓΜ απαιτείται σε περιπτώσεις γεωμετρικής διόρθωσης εγγεγραμμένων ακινήτων στο Κτηματολόγιο, όπως:
✅ 1. Διόρθωση Σφαλμάτων στη Γεωμετρία
Όταν το ακίνητο έχει:
μικρότερο ή μεγαλύτερο εμβαδόν απ’ ό,τι στον τίτλο,
λάθος σχήμα ή μετατοπισμένα όρια,
αποτυπωθεί σε λάθος θέση στον χάρτη του Κτηματολογίου.
✅ 2. Διόρθωση των Ορίων σε Σχέση με Γειτονικά Ακίνητα
Όταν υπάρχει:
επικάλυψη με όμορο ακίνητο,
διαφωνία για τα σύνορα,
ανάγκη προσαρμογής των ορίων βάσει τίτλων ή χρήσης.
✅ 3. Οικειοθελής Τακτοποίηση με Γείτονες
Π.χ. με ανταλλαγή εδαφικών λωρίδων, ώστε να εναρμονιστούν τα πραγματικά με τα κτηματολογικά όρια.
✅ 4. Διοικητική Πράξη Διόρθωσης Ορίων από το Κτηματολόγιο
Όταν κρίνεται από το Γραφείο Κτηματογράφησης ή το Κτηματολογικό Γραφείο ότι απαιτείται τεκμηριωμένη διόρθωση, αναθέτει την υποβολή ΔΓΜ από ιδιώτη μηχανικό.
Ποια Είναι τα Βασικά Χαρακτηριστικά του ΔΓΜ;
Ένα ΔΓΜ πρέπει να πληροί τις προδιαγραφές του Κτηματολογίου και να περιλαμβάνει:
Υπόβαθρο του Κτηματολογίου (κτηματολογικός χάρτης/ορθοφωτοχάρτης)
Απεικόνιση της παλαιάς γεωμετρίας (π.χ. το γεωτεμάχιο όπως είναι καταχωρισμένο στο Κτηματολόγιο)
Απεικόνιση της νέας πρότασης (διορθωμένα όρια και εμβαδόν)
Πίνακα μεταβολών εμβαδού και αναφορά στην ακριβή διαφορά (σε τ.μ. και %)
Ανάλυση συντεταγμένων (ΕΓΣΑ ’87) της νέας γεωμετρίας
Τεχνική περιγραφή από τον μηχανικό με αιτιολόγηση της μεταβολής
Υπεύθυνη Δήλωση για την ακρίβεια της αποτύπωσης
Ψηφιακή υπογραφή και ονοματεπώνυμο/μητρώο μηχανικού
Ποια Είναι η Διαδικασία;
Ανάθεση σε Μηχανικό: Ο ιδιοκτήτης απευθύνεται σε έμπειρο τοπογράφο μηχανικό.
Έλεγχος Τίτλων – Ανάλυση Κτηματολογικής Εγγραφής
Αποτύπωση του Ακινήτου με Σύγχρονα Μέσα (GPS, GIS, CAD)
Σύνταξη του ΔΓΜ με βάση την πραγματική κατάσταση
Σύνταξη Τεχνικής Έκθεσης που συνοδεύει το ΔΓΜ
Ηλεκτρονική Υποβολή μέσω της Πλατφόρμας του Κτηματολογίου
Αξιολόγηση από τον Φορέα Κτηματολογίου και πιθανή αποδοχή ή απόρριψη
Ποιος Υποβάλλει το ΔΓΜ;
Το ΔΓΜ μπορεί να υποβληθεί:
από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, εφόσον το έχει υπογράψει εξουσιοδοτημένος μηχανικός,
ή από τον μηχανικό εξ ονόματος του ιδιοκτήτη (με εξουσιοδότηση).
Η υποβολή γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας του Κτηματολογίου, με συνοδευτικά έγγραφα:
τίτλοι ιδιοκτησίας,
παλαιότερα τοπογραφικά (αν υπάρχουν),
έγγραφα που τεκμηριώνουν το αίτημα μεταβολής.
Τι Πρέπει να Προσέξει ο Ιδιοκτήτης;
Το ΔΓΜ πρέπει να ανταποκρίνεται στην πραγματική κατάσταση και να στηρίζεται σε ισχυρά τεκμήρια (τίτλους, χρήση, μάρτυρες, φωτογραφίες).
Αν η διαφορά στην έκταση είναι πάνω από 5%, απαιτείται ειδική τεκμηρίωση και υπάρχει αυστηρός έλεγχος από το Κτηματολόγιο.
Το ΔΓΜ δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για αυθαίρετες επεκτάσεις ή νομιμοποίηση παράνομων επεμβάσεων.
Η μεταβολή ισχύει μόνο μετά την αποδοχή από τον Φορέα Κτηματολογίου και δεν αποτελεί από μόνη της πράξη μεταβίβασης ή ρύθμισης ιδιοκτησίας.
Τι Κερδίζει ο Ιδιοκτήτης;
Με σωστό και τεκμηριωμένο ΔΓΜ:
✅ Διορθώνει σφάλματα στην κτηματολογική αποτύπωση
✅ Εξασφαλίζει την ακριβή γεωμετρική ταυτότητα του ακινήτου
✅ Αποφεύγει προβλήματα σε συμβόλαια, οικοδομικές άδειες, μεταβιβάσεις
✅ Ρυθμίζει οριστικά ζητήματα με όμορους ιδιοκτήτες
✅ Βοηθά στην καταγραφή της πραγματικής κατάστασης, ειδικά σε παλαιά ή μη οριοθετημένα ακίνητα
Πόσο Κοστίζει;
Το κόστος ενός ΔΓΜ εξαρτάται από:
την πολυπλοκότητα της μεταβολής,
το μέγεθος του γεωτεμαχίου,
τον αριθμό των επηρεαζόμενων ΚΑΕΚ,
την ανάγκη σύνταξης τεχνικής έκθεσης και διαλόγου με το Κτηματολόγιο.
Τοπογραφικά Διαγράμματα για έκδοση Βεβαίωσης και Πράξη χαρακτηρισμού από το Δασαρχείο